二手房税费计算器

#二手房税费计算器是什么？

二手房税费计算器是一款在线房产交易税费估算工具：输入成交价、面积、买方家庭套数、卖方持有年限与唯一住房情况， 即可同时算出买方契税、卖方增值税与个人所得税三笔主要税费，并给出每笔税费的公式代入过程、买卖双方合计与占成交价的比例。 工具内置 2024 年 12 月起执行的契税新政税率线（140㎡）、增值税满二免征、个税满五唯一免征等全国通用口径的自动判定， 还提供「满二 vs 不满二」「满五唯一 vs 满五不唯一」的情景对比，帮你直观看到免征条件值多少钱。所有计算均在浏览器本地完成，不上传任何数据。

二手房过户需要交哪些税？

一套住宅从卖方名下过户到买方名下，主要涉及三笔税，买卖双方分工如下：

• 买方 · 契税：按家庭套数与面积适用 1% / 1.5% / 2%，是买方唯一的大额税费（另有不动产登记费约 80 元等规费，不属于税）。
• 卖方 · 增值税及附加：持有不满 2 年按「含税成交价 ÷ 1.05 × 5%」缴纳增值税，城建税与教育费附加约为正税的 12%；满 2 年免征。
• 卖方 · 个人所得税：无法提供原值凭证时按成交价 1% 核定征收；能提供原值凭证的可选差额 20%；满五唯一免征。
• 印花税：个人销售或购买住房已长期免征；中介费、贷款评估费是服务费，不是税。

2024 契税新政：140 平方米优惠线怎么算？

自 2024 年 12 月 1 日起，契税优惠面积线由 90㎡ 提高到 140㎡，且全国统一执行——北京、上海、广州、深圳的二套契税不再按 3%， 也不再区分普通住宅与非普通住宅。完整税率表如下（按家庭在京内/该省内的住房套数认定）：

对比旧政：90㎡ 以下 1%、90-140㎡ 首套 1.5%、二套 2%（北上广深二套 3%）的口径已成为历史。同样是 120㎡ 二套房， 新政下契税从 3.6 万（3%）降到 1.2 万（1%），140㎡ 线让改善型换房受益最明显。

满五唯一是什么？怎么认定？

「满五唯一」是卖方免征个人所得税的条件：满五 = 该住房取得时间到本次交易满 5 年； 唯一 = 卖方以家庭为单位（含未成年子女）名下仅有这一套住房。两者同时满足，个税免征；只满五不唯一，仍按核定 1% 或差额 20% 征收。

起算时间按「孰先原则」认定：契税完税凭证（契税票）填发日期与不动产权证（房产证）登记日期，哪个早按哪个算—— 很多房子先缴契税后出证，按契税票起算可以提前几个月到一年满五。房改房、继承、赠与、拆迁安置等特殊取得方式另有起算与原值认定规则，本工具按普通商品房口径计算。

增值税满二免征怎么算时间？

增值税免征线同样按契税票 / 房产证登记日期孰先起算，到申请过户之日满 2 年（含当日）即可免征。 例如 2023 年 11 月 2 日取得，2025 年 11 月 2 日起申报过户即满二。不满 2 年时， 增值税 = 含税成交价 ÷ 1.05 × 5%——增值税是价外税，需先做价税分离再乘 5%（100 万的房子约缴 47,619 元）， 另有约为正税 12% 的城建税及教育费附加，本工具展示的是正税部分。

个税：差额 20% 和核定 1% 怎么选更划算？

核定 1%：提供不了购房原值凭证（契税票、购房发票）时，多数城市按成交价的 1% 核定征收，简单但没有扣除。 差额 20%：能提供原值凭证时，按（卖出价 − 原值 − 合理费用）× 20% 征收。两者相等的临界点是「增值额 = 卖出价 × 5%」： 以 200 万卖出为例，原值 190 万（增值 10 万）时两种方式都缴 2 万；原值高于 190 万（增值不足 10 万）选差额 20% 更省， 低于 190 万（增值更多）则核定 1% 更省。有原值发票且几乎没涨价的次新房，差额方式可能直接触发「无增值差额免征」；满五唯一则两种方式都免征，无需选择。

本计算器与税务局官方核定口径的差异

• 契税按全国统一新政税率线计算，未处理拆迁重购减免、共有产权房、离婚析产等特殊情形。
• 增值税只算正税，未含城建税与教育费附加（约为正税的 12%）；北上广深历史口径差异见页面提示条。
• 核定 1% 是常见住宅征收率，部分城市可能按 1.5%-2% 或分区域核定；差额 20% 的原值以税务机关认定的契税票价格及合理费用为准。
• 当税务核定价（评估价）低于成交价时按核定价计税；家庭套数认定、最终税额以当地税务与不动产登记中心实收为准。

#常见问题 (FAQ)