三笔税，分两侧

二手房过户的税费结构用一句话概括：买方出契税，卖方出增值税和个税（实践中常被塞进房价里由买方实际承担，这就是"实收价"和"各付各税"的谈判点）。

契税（买方）——2024 年 12 月新政后，优惠面积线从 90 平方米提到 140 平方米：

情形≤140㎡>140㎡
首套1%1.5%
二套1%2%

增值税（卖方）：房产满 2 年免征；不满 2 年按价税分离后的 5% 缴纳（100 万的房子约 4.76 万）。这是二手次新房交易里最大的一笔隐形成本，“不满二"的房子报价再便宜也要把这个数字算进去。

个税（卖方）：满五唯一免征（房产证满 5 年 + 卖方家庭唯一住房）；否则按核定 1%，或能提供原值凭证时按差额 20%。两种口径哪个划算取决于增值幅度：200 万买、现在 210 万的房子，差额 20% 是 2 万，比核定 1%（2.1 万）略省；增值大就完全不同了。

“满二"“满五唯一"怎么算时间

起算时间按契税完税凭证或不动产权证登记日期孰先原则——很多老房子契税票比房产证早一两年，这一两年就是真金白银的免征资格。🔧 二手房税费计算器 支持直接填取得日期自动算年限，也支持手选"不满二/满二/满五”，并把每笔税的公式代入过程列出来——中介报的税费明细，拿它对一遍就知道有没有加水分。

个税免征还有一个高频争议：“唯一"是按家庭算的（购房人、配偶及未成年子女名下住房合并计算），不是按个人。卖掉一套再买一套的置换链条里，先卖后买还是先买后卖，直接影响个税免征资格——这个顺序成本也值得算。

一道例题

200 万、89㎡、首套，卖方满 3 年且家庭唯一：

  • 契税：89㎡ ≤ 140㎡，首套 1% → 2 万（买方）
  • 增值税：满 2 年 → 免征
  • 个税：满五唯一不成立（只满三）→ 核定 1% → 2 万（卖方，除非谈成买方承担）
  • 合计 4 万，占房价 2%

同一套房子如果不满二：增值税约 4.76 万，总税费立刻翻倍多。这就是工具里"满二 vs 不满二"情景对比的价值——免征条件差几个月，就是几万块的差别，签约时间早晚有时候比砍价更有效。

中介不会主动告诉你的三件事

一是核定价：过户按税务核定价计税（通常接近成交价但不必然），低于核定价的"阴阳合同"方案现在基本走不通且有风险。二是附加税：增值税附加（城建税等）约为增值税的 12%，不满二的房子要把这笔也算上。三是非住宅（公寓、商铺）税制完全不同：增值税按差额、土地增值税可能高达 30%+——本工具按住宅口径计算，公寓商铺请以税务核算为准。

看房阶段配合🔧 房贷计算器 把月供算清，组合贷再看🔧 公积金贷款计算器 ，持有几年想提前还款就轮到🔧 提前还款计算器 ——从看房到还款的数字链路就齐了。

免责：本工具按通用口径估算，各地执行细节与家庭套数认定以当地税务与不动产登记中心实收为准。

常见问题

140 平方米线是含 140 吗？

含。政策口径是"140 平方米及以下"适用低档税率，89㎡、140㎡ 都算低档；141㎡ 就跳档了，二手房的实际面积以不动产权证记载为准，不是销售口径的建筑面积。

满五唯一但卖方有多套房，还能免个税吗？

不能。“唯一"要求该家庭在全国范围内仅此一套住房（部分城市查册口径为本地，以当地为准）。卖方可以先卖掉另一套再过户这套——顺序换一下，个税免征资格就回来了。

计算器算的和中介报的不一样？

先核对三件事：成交价用的是不是同一个数（含不含装修包）、卖方年限判定（契税票日期 vs 房产证日期）、个税口径（核定 1% 还是差额 20%）。三处对齐后仍对不上，让中介给出每一笔的计算式——正规报价应该经得起逐笔核对。

本章配套工具箱

边读边用：以下工具均在浏览器本地运行，数据不上传。